Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное. Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.

Признаки подозрительной сделки:

1. Кредиторы понесли ущерб.
2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Или можно заказать отчет о комплексной проверке собственников недвижимости на юридическую чистоту, где будет указана информация про актуального собственника недвижимости, наличие или отсутствие обременений и арестов, проверка собственников (физ. лиц) по официальным базам на банкротство, долги и судебные дела.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

Вместо выписки можно заказать отчет на недвижимость на основание данных из Росреестра.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.