Выделение долей детям в недвижимости

В обычных случаях выделение долей происходит по желанию родителей, когда они хотят, чтобы их дети стали собственниками в квартире или в частном доме. Но, если жилье покупается в ипотеку, и расплачиваются за неё, частично, материнским капиталом, выделять их следует обязательно. Обязательна эта процедура и при покупке нового жилья.

Закон требует, чтобы заемщик выделил доли детям за полгода после выплаты всех долгов и снятия обременения. Этого требует нотариальное обязательство. Оно предварительно составляется у юриста, и 1 его экземпляр хранится у собственника, а второй отправляется в пенсионный фонд.

Нотариальное обязательство

Не всегда можно оформить доли при покупке, и тогда Пенсионный Фонд требует нотариальное обязательство, где родители обязуются выделить полагающиеся части детям. Оно требуется в 2 случаях:

1. Если жилье не оформлено, как частная собственность (на момент выдачи мат. капитала).
2. Недвижимость зарегистрирована на одного владельца и не является общей собственностью всей семьи.

Как правило, это случается когда

• Недвижимость покупается на средства ипотеки. Владелец ее кто-то 1 из родителей, но в то время у них еще не было детей или был один, и материнский капитал они не получали.
• Жилье покупалось на средства ипотеки, но они еще не выплачены. Дети станут владельцами только после закрытия всех долгов.
• Квартира находится в строящемся доме, и строительство еще не закончено.
• Родители, или 1 из них, состоят в жилищном кооперативе.
• Семья живет в квартире, построенной еще до получения ими материнского капитала. Владельцем является 1 родитель, или они оба. Дети пока не имеют прав собственности.

Во всех этих случаях выдел метров невозможен, этого не позволяют законы. Поэтому Пенсионный Фонд берет обязательства с родителей, что при первой же возможности, они будут выделены.

Все члены семьи получают долю в квартире. Размер её возможен любой. В законе не записано, какая часть площади приходится на одного несовершеннолетнего. Можно выделить 1 метр на человека, а можно всю площадь разделить поровну между домочадцами. Но рекомендуется юристами, а также судами, чтобы размер выделяемой части соответствовал размеру материнского капитала. Похожее правило действует при покупке нового жилья, если предварительно продается старая квартира, с указанными долями. Тогда в новой размеры долей должны быть не меньше, чем в предыдущей.

В жизни большинство людей распределяют части поровну, но можно рассчитать по санитарным нормам. Их размер разнится, в зависимости от региона.

Ипотека

Как разделяются доли на всю семью:

• заемщик выплачивает долги по ипотеке;
• получает справку в банке об отсутствии долгов;
• через МФЦ передает справку в Росреестр, а с ним пакет документов;
• через 10 дней приносит выписку из ЕГРН;
• метры выделяются в полугодовой срок;
• родитель снова обращается в Росреестр для получения документов на доли.

Ипотека и долевое участие

В новых, купленных квартирах родители обязаны выделить доли. Особенно, если они продали свое первое жилье. Квартиры продаются только с согласия опеки, а опека требует, чтобы метры для детей были выделены. Они должны быть не хуже, а, желательно, и лучше, чем в старой квартире.

Важно знать, что в новом жилье доля должна быть никак не меньше, чем в предыдущем.
Еще 1 особенность: если новая квартира будет дороже старой, то часть жилья, выделенная детям, должна оставаться прежней. Ее нельзя уменьшать.

Куда обращаться

Доли по материнскому капиталу выделяются по соглашению, заверенному нотариусом. Каждый член семьи получает свою часть жилья. Детям их доля отдается, а муж и жена производят раздел имущества.

Если ребенку уже 3 года, то сделку можно произвести без нотариуса. Тогда материнский капитал передается как оплата купли-продажи. Договор оформляется с продавцом жилья. В договоре записывается, что какая-то часть стоимости будет оплачена материнским капиталом.

Что пишется в нотариальном обязательстве

Точно определенной формы нет. Соглашение составляется произвольно. В нем описываются все важные условия и данные. Если выделение метров произошло в ипотечной квартире, то об этом нужно записать. Если доли выделяются в новой квартире - это тоже записывается.

Указывается:

• данные паспорта собственников жилья;
• данные о детях;
• информация о жилье;
• на каком основании возникло право собственности;
• само обязательство его суть;
• размер долей.

Разрешается указывать дополнительные условия. Записывается также, в скольких экземплярах написан документ, и кем будет выплачиваться нотариусу гонорар

Сроки исполнения

За полугодичный срок выделить метры нужно обязательно. Если родители не сделают этого, сделку могут признать недействительной.

Для выделения доли с использованием материнского капитала собираются бумаги:

• заявление;
• квитанция об уплате пошлины;
• бумага о составе семьи;
• справка о регистрации;
• договоры о приобретении квартиры или частного дома.

Это основные документы. Но нотариус может этот список дополнять и требовать еще каких-либо бумаг.

Цена оформления

Нотариус, заверяя соглашение, берет полпроцента от стоимости помещения, но не более 20 000 рублей. Ориентироваться нужно на такие цифры:

• если квартира покупается меньше, чем за 10 000 000, то 3000 +0,2% стоимости;
• если же квартира дороже 10 000 000, то 20 000 +0,1% но не больше, чем 50 000.

При расчете ориентируются на кадастровую или оценочную стоимости недвижимости.
По подписанному соглашению родители могут передать доли детям или подарить.

Дарение

Родителям, решившим свою квартиру оформить в долевую собственность, обязательно потребуется выделить части для детей. Это делается у нотариуса. Если квартира покупается, то тогда она находится не в долевой, а в общей собственности. Нотариус здесь необходим, потому что родителям нужно сначала выделить свои доли из совместной, общей собственности, а потом уже подарить часть жилья детям.
Можно обойтись и без нотариуса. В том случае, когда родители выделяют доли и используют материнский капитал. Здесь на нотариусе можно сэкономить, хотя лучше приглашать его всегда. Это позволит обезопасить себя от ошибок в оформлении.

Ответственность

К сожалению, расходование материнского капитала контролируется плоховато, и выполнение обязательств по выделению детям полагающихся частей тоже отслеживается слабо.

Но по закону стороны несут ответственность, если обязательства по выделению метров детям не выполнено в срок. Тогда, по истечении полугода, делом может заняться прокуратура. И если окажется, что родители бездействуют сознательно, она может это квалифицировать, как мошенничество. Тогда уже ответственность придется нести по Уголовному Кодексу.

Если родители собираются продать жилье, не оформив выделенные детские метры, то Росреестр не позволит им этого сделать. Сделка будет отклонена, а материалы поступят в прокуратуру. Если сделка как-то была произведена, и квартиру продали, не выделив полагающихся метров детям, то её всегда могут признать недействительной.

Дети растут, становятся совершеннолетними, и получают право с 18 по 19 лет оспорить сделку по продаже квартиры, где им не выделили доли. Суд поддержит ребенка, квартиру заберут, покупатель останется без денег и жилья, а продавец получит уголовное преследование.